미국의 기준금리 인상 및 한국의 기준금리 예측 그리고 부동산

미국의 기준금리 인상 및 한국의 기준금리 예측 그리고 부동산

 

1. 미국 기준금리 추이

한국시간 2022년 6월 16일 새벽 3시, 6월 FOMC 회의 결과가 발표되었다. 금리는 75BP인상(1.00% -> 1.75%)을 발표했다. 한번에 75BP를 인상한건 28년만에 처음이다.

 

*최근 2년간 미국 기준금리 추이

2020년 1월 : 1.75%

2020년 3월 : 1.25%

2020년 3월 : 0.25%

~~ + 양적완화 ~~

2022년 3월 : 0.50% (+25BP)

2022년 5월 : 1.00% (+50BP)

2022년 6월 : 1.75% (+75BP)

 

 

이번에 파월이 75BP를 인상하며 빅스텝을 하게 된건, 인플레이션 때문이다. 미국의 5월 CPI지수는 전년동월비 8.6% 올랐고, 이는 41년만에 최대 인플레이션이다.

 

41년만에 최대 인플레이션을 기준금리 75BP 인상으로 잡을 수 있을까? 미국 연준은 2022년 말까지 기준금리를 3.4%까지 올릴것으로 예측하고 있고, 연준의원 5명 이상은 2023년까지 기준금리 4%이상으로 예측하고 있다.

 

 

 

 

2. 한국 기준금리 추이

2-1. 환율

최근 1년간 원달러 환율

원달러 환율은 최근 1년간 약 15% 올랐다. (달러가 올해 최고의 투자...)

이를 응용하면 1년 전과 원화로 받는 우리의 연봉이 동일하다고 볼때, 달러기준으로 15% 연봉삭감이 된것이다.

 

2-2. 기준금리

아무튼, 한국도 미국의 기준금리에 맞춰서 기준금리를 올리고 있다. 미국이 기준금리를 올리는데, 한국도 무조건 따라서 올려줘야한다. 그렇게 안하면 원달러 환율은 더 오를것이고, 원화는 박살날 수도 있다. 그 이유는 아래에 서술

 

 

3. 미국과 한국의 기준금리 비교 및 예측

2000년대 부터 지금까지 한국의 기준금리는 평균적으로 미국보다 높게 유지하고있다. 한국이 미국보다 금리가 높다면 상대적으로 높은 수익률(이율)로 외국(미국)에서 한국채권을 사는 사람들이 많아질 것이다. 그러기 위해서 미국달러를 원화로 환전을 해야하고 원화의 수요가 증가하게 된다. 그러면서 원화의 가치가 절상되고 환율이 내려가게된다.

 

그러나 만약 미국보다 한국의 금리가 더 낮다면 한국의 많은 사람들이 원화를 팔고 달러를 사서 미국채권 등에 투자할 것이므로 원화의 가치가 절하되고 환율이 올라가게 된다.

 

이러한 이유로 한국은 평균적으로 기준금리를 미국보다 높게 유지하여 환율을 조절해야한다.

최근 5년간 미국과 한국의 기준금리 추이 그래프

 

그래프를 보면 2018년부터 미국은 기준금리를 인상했지만 한국은 미국따라 올리지 못했다. 가계부채(주로 주택담보대출)때문에 금리를 더 올릴 여력이 안되었던 것이다. (미국따라 미국보다 기준금리를 높게 계속 올렸다가 가계부채가 터지고 경제위기가 올 수 있기 때문)

-> 사실 올려도 됐었다.

 

금리를 따라 올리지 못한 대가로 18년부터 환율은 계속 올랐고, 국내 주식(코스피,코스닥)은 박스피에 갇히고 하락했다.

2018년부터 상승하는 원달러 환율

 

2018년부터 하락하는 코스피

 

 

그래서 이번 이창용 한국은행장은 기준금리를 얼마나 올릴까?

1. 미국보다 높게 올린다. -> 환율 잡히고, 국내물가도 잡힌다. 자산시장 안정화. but 부동산(6억초과 15억 이하)에 악재

2. 미국보다 낮게 유지한다. -> 원화 박살. 국내증권시장 박살. 물가 계속 상승. 부동산은 큰 상승 없고 유지되지 않을까?

 

4. 부동산

지난 2019년 12월 16일 발표한(12·16 부동산 대책) 주택시장 안정 방안의 조치로 15억 초과 주택의 주택담보대출을 금지했다.

 

따라서, 15억 초과 아파트는 주담대 없이 ALL 현금으로만 거래됐으므로 금리인상에 영향이 거의 없다.

 

 

또한, 보금자리론 대출의 경우 6억이하까지 주담대가 가능하고 고정금리 이므로 금리인상에 영향이 거의 없다.

 

 

 

그래서 사실상 6억 ~ 15억 사이에 있는 주담대가 껴있는 주택들이 앞으로의 금리인상에 영향을 받을 것이다.

 

 

+ 최근 헌법재판소는 15억 초과 아파트의 주담대 금지에 대해서 헌법소원 공개변론을 하여 위헌인지 판단하고있다.

 

+ 삼성, 청담, 대치, 잠실은 토지거래허가구역이 1년 연장되었다. (왜 하는지 도통 이해가 안가는)

국가가 명품을 콕 집어서 정해준다. 앞으로도 계속 저 4개 동은 실거주 ALL현금으로 들어가야 한다.

 

20년 6월 최초 허가구역 지정 ~

23년 6월 까지

5. 전략

앞으로 미국이 기준금리를 얼마나 더 올릴지, 한국이 따라서 얼마나 올려줄지 나는 모른다. 그리고 내가 핸들링할 수 없다. MACRO보단 MICRO에 집중해야한다. 지금처럼 열심히 원화를 벌며 저렴해진 자산을 사는것이 나의 전략이다.